Trzeba uważać, gdy kupuje się nieruchomość nad morzem lub oceanem. Warto też pamiętać, że polscy rezydenci muszą płacić hiszpańskiemu fiskusowi podatek od dochodów z najmu. Rozmowa z Aldoną Leszczyńską-Mikulską o kupnie nieruchomości w Hiszpanii.
ROZMOWA | Aldona Leszczyńska-Mikulska, doradca podatkowy, radca prawny, kieruje zespołem Private Client.
Czy Polacy mogą kupować mieszkania i domy w Hiszpanii bez potrzeby uzyskiwania dodatkowych pozwoleń?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
Od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, Polacy mogą stawać się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości w Hiszpanii bez dodatkowych pozwoleń. Konieczne jest jednak posiadanie ważnego paszportu oraz łatwego do uzyskania numeru identyfikacji cudzoziemca, który stanowi jednocześnie numer identyfikacyjny do rozliczeń podatkowych w Hiszpanii (hiszp. Número de Identidad de Extranjero – w skrócie N.I.E). W zależności od tego, czy inwestor mieszka w Hiszpanii, czy też za granicą, może wnioskować o taki numer w biurze ds. cudzoziemców albo w hiszpańskich ambasadach lub konsulatach.
Czy samodzielne kupno nieruchomości w Hiszpanii jest skomplikowane?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
Nabycie nieruchomości w Hiszpanii podlega tamtejszym przepisom prawa cywilnego i podatkowego, a wszystkie formalności związane z zakupem nieruchomości są dokonywane w języku hiszpańskim. W związku z tymi dodatkowymi „niedogodnościami” dla obcokrajowców, wysoce zalecane jest zatrudnienie profesjonalnego doradcy w Hiszpanii albo wykwalifikowanego prawnika w Polsce, posiadającego doświadczenie w zakresie transgranicznego doradztwa prawnego oraz międzynarodowego prawa podatkowego, który odpowiednio zatroszczy się o sprawy związane z nabyciem nieruchomości za granicą jak i o koordynację obsługi prawnej z hiszpańskimi specjalistami.
Czy w Hiszpanii nabywa się własność hipoteczną – w polskim znaczeniu? Czyli nabywca staje się właścicielem lokalu, ma udział w częściach wspólnych etc.?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
Tak. W momencie finalizacji zakupu nieruchomości i wpisu do rejestru nabywca staje się jej pełnoprawnym właścicielem. W przypadku nabycia mieszkania, oprócz własności mieszkania, nabywca nabywa także odpowiedni udział w częściach wspólnych budynku, takich jak hall, klatka schodowa, ogród itd.
Jak wyglądają formalności: od momentu znalezienia lokalu do finalizacji transakcji?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
Po znalezieniu nieruchomości oraz wstępnej weryfikacji sytuacji właścicielskiej i braku zaległości podatkowych w praktyce następuje zawarcie umowy przedwstępnej określającej cenę nabycia i warunki zawarcia przyszłej umowy przenoszącej własność nieruchomości, a także kary za odstąpienie lub naruszenie postanowień umownych. Na tym etapie dokonywana jest również zapłata zaliczki. Ostateczna umowa sprzedaży jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Istnieje możliwość dokonania tej czynności przez pełnomocnika. Po zawarciu umowy ostatnim krokiem jest zarejestrowanie przeniesienia własności w rejestrze nieruchomości. Należy dokonać tego jak najszybciej, ponieważ dopiero od momentu dokonania rejestracji nabywca jest traktowany jako pełnoprawny właściciel nieruchomości i uzyskuje ochronę sądową swoich praw – w tym ochronę przed potencjalnymi wierzycielami sprzedającego.
Zgłoszenie rejestracyjne co do zasady spoczywa na nabywcy. Do zgłoszenia należy dołączyć odpis aktu sprzedaży, potwierdzenie zapłaty należnych opłat i podatków oraz dowód przekazania odpisu aktu lokalnym organom podatkowym.
Jakie są podatki i inne opłaty towarzyszące, które powinien wziąć pod uwagę nabywca nieruchomości w Hiszpanii?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
W przypadku nabycia nowej nieruchomości, nabywca musi zapłacić podatek VAT w wysokości 10% wartości nieruchomości albo kanaryjski podatek generalny w wysokości 7% wartości w przypadku nabycia nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich. Nabywca uiszcza także opłatę skarbową za sporządzenie dokumentacji w wysokości nieprzekraczającej około 2 % ceny sprzedaży, w zależności od prowincji, na terytorium której znajduje się nieruchomość.
W przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym nabywca musi zapłacić – zamiast podatku VAT – podatek od czynności cywilnoprawnych, którego stawka jest określana przez lokalne władze w granicach między około 8% a 10%.
Przy nabyciu nieruchomości w Hiszpanii należy mieć na uwadze obowiązek zapłaty co roku podatku od nieruchomości obliczanego od wartości katastralnej gruntów i budynków, która jest ustalana przez lokalne władze i co do zasady jest niższa od wartości rynkowej nieruchomości.
Nierezydenci płacą również co roku podatek od majątku netto zlokalizowanego w Hiszpanii, którego wartość przekracza 700 tys. euro, szacowanego na dzień 31 grudnia każdego roku, w wysokości nieprzekraczającej około 3%, w zależności od prowincji, na terytorium której znajduje się majątek.
A gdyby Polak chciał wynajmować mieszkanie kupione w Hiszpanii – z jakimi podatkami musi się liczyć – płaci je w Hiszpanii czy Polsce?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
Dochody z najmu nieruchomości w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii niezależnie od tego, czy wynajmujący taką nieruchomość jest hiszpańskim rezydentem dla celów podatkowych. Zatem polscy rezydenci muszą płacić hiszpańskiemu fiskusowi podatek od dochodów z najmu nieruchomości w Hiszpanii. Aktualnie stawka podatku dochodowego dla nierezydentów z państw członkowskich Unii Europejskiej wynosi 19%. Opodatkowaniu podlega dochód, co oznacza, że przychody mogą zostać obniżone o koszty ich uzyskania (np. wydatki na remonty, naprawy, opłaty za media itd.) i dopiero od tak ustalonych dochodów oblicza się należny podatek. Niezależnie od tego, że dochody z najmu nieruchomości położonych Hiszpanii są opodatkowane w tym państwie, trzeba pamiętać o tym, że na osobach mieszkających w Polsce ciąży nieograniczony obowiązek podatkowy względem polskiego fiskusa. Podlegają one w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia ich źródeł – zatem także od dochodów z najmu hiszpańskich nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że dochody te są opodatkowane podwójnie. Polsko – hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje, że polskie organy podatkowe zastosują w stosunku do takich dochodów tzw. metodę wyłączenia z progresją. Oznacza to, że dochody z najmu uzyskane w Hiszpanii są zwolnione z opodatkowania, ale mają wpływ na ustalenie stopy procentowej, według której należy obliczyć podatek należny od dochodów uzyskanych w Polsce. Do dochodów uzyskanych w Polsce dodaje się dochody z najmu uzyskane za granicą i od tak ustalonej sumy oblicza się podatek według skali podatkowej. Obliczony podatek dzieli się przez sumę dochodów z Polski i zagranicy, a następnie mnoży przez 100. Na końcu uzyskaną w ten sposób stopę procentową (z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku) mnoży się tylko przez dochody uzyskane w Polsce, co daje ostateczną kwotę podatku od zapłaty. Osoby mieszkające w Polsce muszą uwzględnić dochody z najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii przy ustalaniu stopy procentowej tylko wtedy, gdy uzyskały w danym roku w Polsce jakiekolwiek dochody opodatkowane na zasadach ogólnych. Wówczas mają one obowiązek wykazać je w zeznaniu PIT-36 i w załączniku PIT/ZG, które trzeba złożyć organom podatkowym w Polsce do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak osoby mieszkające w Polsce nie uzyskały w Polsce żadnych dochodów albo uzyskały przychody podlegające opodatkowaniu przykładowo podatkiem liniowym lub podatkiem zryczałtowanym, wówczas nie wykazują one w polskim zeznaniu podatkowym dochodów z najmu hiszpańskich nieruchomości, ponieważ nie mają one wpływu na wysokość podatku do zapłaty w Polsce.
Na marginesie należy oddać, że jeżeli nabyta przez polskiego inwestora nieruchomość nie jest wynajmowana, lecz wykorzystywana dla celów prywatnych, musi on płacić podatek w wysokości 19% od 1,1% do 2% wartości katastralnej nabytej nieruchomości.
Jakie są pułapki, w które może wpaść niedoświadczony inwestor na hiszpańskim rynku nieruchomości?
ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA
Jeżeli decydujemy się na nabycie nieruchomości nad brzegiem morza lub oceanu, w pierwszej kolejności należy uzyskać zaświadczenie, że zabudowa nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, nie jest zabroniona na podstawie ustawy – Prawo przybrzeżne. Wybudowanie budynku na terenie objętym tą ustawą może grodzić obowiązkiem jego wyburzenia. Inwestorzy powinni też zwrócić uwagę, czy w rejestrze nieruchomości, nieruchomość nie jest sklasyfikowana jako obszar wiejski. Taki rodzaj gruntu jest przeznaczony do działalności rolniczej i uzyskanie zezwolenia na budowę domu mieszkalnego może wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat.
W przypadku wynajmu nieruchomości turystom na krótkie okresy wypoczynkowe należy zwrócić uwagę na obowiązujące prawo miejscowe, które w sposób szczególny reguluje tego typu formę wynajmu.
Właściciele, którzy w sposób niezgodny z prawem reklamują i wynajmują swoje nieruchomości turystom mogą podlegać karom grzywny nawet do 30 tys. euro.
W przypadku mieszkań należy też zapoznać się z zasadami ustalonymi przez wspólnotę mieszkaniową danego budynku, ponieważ najem turystyczny może być ograniczony bądź całkowicie zabroniony. W niektórych prowincjach dla takich form wynajmu prawo może wymagać zatrudnienia profesjonalnego zarządcy.
Rozmawiała Grażyna Błaszczak.
Rozmowa ukazała się w Rzeczpospolitej z dnia 18 maja 2017 r., tutaj link.
