Specustawa mieszkaniowa ograniczy handel i usługi?

W jaki sposób specustawa mieszkaniowa ułatwia pracę deweloperom? W jaki sposób ograniczenia wprowadzone przez specustawę wpłyną na inwestycje mieszkaniowe?

Artykuł został opublikowany na portalu Eurobuild Central & Eastern Europe, 14.11.2018 r.

„Deweloperzy, korzystając z trybu wprowadzonej 22 sierpnia br. specustawy, omijają wiele czasochłonnych procedur i mogą szybciej oraz w prostszy sposób uzyskać stosowne pozwolenia na rozpoczęcie inwestycji. Aby uzasadnić przyjęcie tego trybu, ustawodawca wprowadził ograniczenia, które nie obowiązują przy inwestycjach realizowanych w zwykłym trybie prawa budowlanego. W myśl nowych przepisów, lokalu mieszkalnego nie można przekształcić np. na usługowy, a stawiając na terenie inwestycji pawilon handlowy nie można przystąpić do użytkowania go przed ukończeniem budowy mieszkań.

Inwestycje mieszkaniowe, które powstaną w trybie specustawy, mają dać ludziom więcej niż inwestycje realizowane w zwykłym trybie. Chodzi o to, aby żyło się wygodniej, aby osiedla były bardziej kompletne społecznie. W praktyce oznacza to, że musi być zapewniona określona liczba miejsc parkingowych, zachowana odpowiednia odległość od szkoły, przedszkoli, od przystanków komunikacji zbiorowej, od terenów zielonych i rekreacyjnych. A ponieważ celem jest przede wszystkim zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ustawodawca wprowadził dodatkowe ograniczenia dotyczące lokali usługowych i handlowych.

Zgodnie z ustawą, stosunek powierzchni użytkowej mieszkań do powierzchni lokali usługowych i handlowych powinien być nie mniejszy niż 80 do 20. Oznacza to, że powierzchnia pawilonów nie może przekroczyć 20 proc. powierzchni użytkowej mieszkań. Z tym zapisem wiążą się ograniczenia zarówno dla kupujących mieszkanie, jak i dla inwestorów chcących postawić pawilon na terenie inwestycji. Chroniąc funkcję mieszkaniową – a ma ona obejmować minimum 80 proc. powierzchni całej inwestycji – ustawodawca wprowadził przepis, z którego wynika, że nie może być zmieniany sposób użytkowania lokali mieszkalnych. Jeśli więc ktoś kupi mieszkanie, potem stwierdzi, że wyprowadza się za miasto, a w tamtym mieszkaniu chce otworzyć na przykład biuro rachunkowe czy salon masażu, to nie będzie mógł tego zrobić. Musi mieć świadomość, że funkcja mieszkaniowa jest przypisana do tego budynku realizowanego w trybie specustawy. Może komuś wynająć mieszkanie, ale jeśli będzie chciał zmienić funkcję lokalu, to dostanie sprzeciw.

Ustawodawca, tworząc przepisy, które upraszczają procedurę realizowania inwestycji, wprowadził ograniczenia po to, aby nie dopuścić do nadużywania tych przepisów i wykazać, że specustawa została pomyślana przede wszystkim w celu tworzenia większej liczby mieszkań. Celem publicznym jest mieszkaniówka. Dlatego mamy specustawę i ograniczenia, które mają zapobiegać obejściu prawa. Żeby ktoś nie pomyślał: „skorzystam z tego instrumentu, bo jest atrakcyjny, bo dużo szybciej dostanę rozstrzygnięcia i dużo szybciej wybuduję, a potem zrobię, co będę chciał”. Założenie jest takie, aby nie tworzyć fikcji. Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie z zamysłem, że potem zrobi z niego gabinet czy biuro, to powinien to dobrze rozważyć. A najlepiej kupować od razu lokal z funkcją usługową albo szukać takiego, który można przekształcić. Nie traktuję tego zapisu jako luki, tylko jako przepis szczególny w stosunku do zasad ogólnych. On jest wyrażony wprost.

Ograniczenia wynikające ze specustawy dotykają również inwestorów, którzy na terenie inwestycji realizowanej w specjalnym trybie chcą otworzyć pawilon handlowy. Na terenach objętych standardowym prawem budowlanym inwestor może przystąpić do użytkowania jeśli spełnia on wymogi techniczne. W tym przypadku jednak pierwszeństwo ma mieszkaniówka. W praktyce oznacza to, że dopóki nie powstaną budynki mieszkalne, nie można otworzyć sklepu czy punktu usługowego. Nie można przystąpić do użytkowania pawilonu przed zrealizowaniem inwestycji mieszkaniowej. W myśl ustawy nie może być tak, że inwestor wybuduje pierwszy blok i pawilon, i na tym skończy. Dlatego aby nie doszło do sytuacji, w której stosunek powierzchni handlowo-usługowej do powierzchni mieszkaniowej wynosi na przykład 40 do 60 (zamiast ustawowych 20 do 80), ustawa nakazuje w pierwszej kolejności zrealizować inwestycję mieszkaniową. Jeśli więc na takim terenie planowane jest otworzenie na przykład pawilonu handlowego lub ktoś chce wystartować ze swoim punktem ksero, nie stanie się to, dopóki nie będzie pozwolenia na użytkowanie mieszkaniówki. Rozwiązaniem dla inwestora mogłoby być uzyskanie pozwolenia na budowę w zwykłym trybie, a nie w trybie specustawy. Inwestor, chcąc wybudować pawilon w ramach całościowego projektu realizowanego w trybie specustawy, musi mieć świadomość, że kolejność ma znaczenie – nawet, jeśli jego lokal będzie wcześniej gotowy do użytku, musi zaczekać do czasu zrealizowania inwestycji mieszkaniowej.”.