Jak kupować na Wyspach i nie podpaść fiskusowi

Aldona Leszczyńska-Mikulska wyjaśnia jak inwestować w nieruchomości na Wyspach, aby nie narazić się tamtejszemu fiskusowi. Pierwszy z artykułów związanych z inwestowaniem w atrakcyjnych miejscach Europy – perspektywa rynku brytyjskiego: Jak kupować na Wyspach? Ile trzeba mieć na podatki i koszty transakcji? Gdzie je płacić?

PORADNIK | Aldona Leszczyńska-Mikulska, doradca podatkowy, radca prawny, kieruje zespołem Private Client.

Inwestycje w nieruchomości Londynie? Nie zapomnij podzielić się z Królową.

Niskie oprocentowanie lokat bankowych czy potrzeba geograficznej dywersyfikacji ryzyka inwestycyjnego skłania do poszukiwania innych sposobów na lokowanie kapitału. Interesującą alternatywą okazuje się brytyjski rynek nieruchomości. Pomimo rozpoczęcia wyjścia Wielkiej Brytanii z Unii trend nie uległ zmianie.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami coraz częściej spotykają się z sytuacjami, w których nieruchomości zarówno komercyjne jak i mieszkalne na rynku premium w Wielkiej Brytanii są nabywane w celach inwestycyjnych także przez polskich inwestorów prywatnych.

Z jednej strony jest to efekt świadomych inwestycji dobrze zorientowanych osób, które wiedzą, że bycie właścicielem nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak Londyn, zapewnia trwałe i rentowne źródło dochodów z najmu. W Wielkiej Brytanii nie ma ograniczeń nabywania domów lub mieszkań przez cudzoziemców, którzy zamierzają zarządzać nimi z zagranicy. Z drugiej strony wiele osób mieszkających na stałe w Polsce wchodzi w posiadanie takich nieruchomości także przez dziedziczenie.

Podatki w Wielkiej Brytanii

Czynsz najmu nieruchomości w Wielkiej Brytanii stanowi przychód, którego nadwyżka ponad kwotę wolną od podatku (aktualnie 11 000 funtów) podlega opodatkowaniu brytyjskim podatkiem dochodowym także wtedy, gdy właściciele wynajmujący te nieruchomości nie mieszkają na Wyspach. Zasadą jest, że przychód wynajmujących brytyjskie nieruchomości, którzy na co dzień mieszkają poza Wyspami, jest opodatkowany 20% brytyjskim podatkiem u źródła. Zasada ta ma zastosowanie w każdym przypadku, gdy właściciele nieruchomości przebywają poza Wielką Brytanią 6 miesięcy lub dłużej w ciągu roku – niezależnie od posiadania statusu brytyjskich rezydentów dla celów podatkowych. Zazwyczaj podatek pobierany jest przez lokalnych zarządców nieruchomości, którzy profesjonalnie zajmują się wyręczaniem wynajmujących w załatwianiu spraw związanych z najmem. W braku zarządców sami najemcy są zobligowani do pobrania podatku przed zapłatą czynszu wynajmującym, jeżeli czynsz jest wyższy niż 100 funtów tygodniowo.

Wynajmujący mogą uniknąć poboru 20% podatku u źródła, jeżeli poinformują brytyjski urząd skarbowy (ang. Her Majesty’s Revenue and Customs – w skrócie HMRC) za pośrednictwem formularza NRL1i, że chcą otrzymywać czynsz bez pomniejszania go przez zarządców lub najemców o brytyjski podatek. Warunkiem skuteczności wniosku jest dołączenie go do złożonego w terminie zeznania podatkowego Self Assesment Tax Return. Jeżeli wniosek zostanie złożony poprawnie, HMRC poinformuje zarządców lub najemców aby ci nie pobierali 20% podatku u źródła od czynszu płaconego wynajmującym i tym samym wynajmujący będą musieli samodzielnie rozliczyć się z brytyjskim fiskusem. Wówczas osiągnięte przez nich przychody z najmu będą opodatkowane według stawki progresywnej, która aktualnie wynosi – w zależności od osiągniętego progu kwotowego – od 20% do 45%. Podlegające opodatkowaniu przychody mogą zostać obniżone o koszty ich uzyskania, czyli przykładowo o nakłady na podniesienie standardu wynajmowanych nieruchomości, koszty bieżących napraw, opłaty za media, zapłacony podatek od nieruchomości.

Dochody z najmu należy wykazać na wspomnianym zeznaniu podatkowym Self Assesment Tax Return, a następnie złożyć je w HMRC do 31 stycznia roku następującego po roku, w którym dochody zostały uzyskane. W przypadku zeznania składanego w formie papierowej termin na jego złożenie to 31 października. Trzeba pamiętać, że rok podatkowy w Wielkiej Brytanii to okres od 6 kwietnia do 5 kwietnia następnego roku. W związku z tym termin na złożenie zeznania podatkowego za rok podatkowy od 6 kwietnia 2016 r. do 5 kwietnia 2017 r. to 31 stycznia 2018 r. lub 31 października 2017 r. w przypadku zeznania składanego w wersji papierowej.

Polska perspektywa

Osoby mieszkające na co dzień w Polsce podlegają w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów osiągniętych w Polsce i za granicą. A zatem także od dochodów z najmu brytyjskich nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że dochody te są opodatkowane podwójnie. Polsko – brytyjska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje w takiej sytuacji, że polskie organy podatkowe zastosują w stosunku do takich dochodów tzw. metodę wyłączenia z progresją. Dochody z Wielkiej Brytanii są zwolnione z opodatkowania, ale jednocześnie mają wpływ na ustalenie stopy procentowej, według której należy obliczyć podatek należny od dochodów z Polski. Do dochodów uzyskanych w Polsce dodaje się dochody z najmu uzyskane za granicą i od tak tej sumy oblicza się podatek na tzw. zasadach ogólnych według skali podatkowej. Podatek dzieli się przez sumę dochodów z Polski i zagranicy, a następnie mnoży przez 100. Na końcu uzyskaną w ten sposób stopę procentową (z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku) mnoży się tylko przez dochody uzyskane w Polsce, co daje ostateczną kwotę podatku od zapłaty.

Osoby mieszkające w Polsce muszą uwzględnić dochody z najmu nieruchomości położonych w Wielkiej Brytanii przy ustalaniu stopy procentowej tylko wtedy, gdy uzyskały w danym roku w Polsce jakiekolwiek dochody opodatkowane na zasadach ogólnych. Wówczas mają one obowiązek wykazać je w zeznaniu PIT-36 i w załączniku PIT/ZG, które trzeba złożyć organom podatkowym w Polsce do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak osoby mieszkające w Polsce nie uzyskały w Polsce żadnych dochodów albo uzyskały przychody podlegające opodatkowaniu przykładowo podatkiem liniowym lub podatkiem zryczałtowanym, wówczas nie wykazują one w polskim zeznaniu podatkowym dochodów z najmu brytyjskich nieruchomości, ponieważ nie mają one wpływu na wysokość podatku do zapłaty w Polsce.

Zmiany podatkowe w Wielkiej Brytanii

Dokonując inwestycji w nieruchomości na Wyspach należy wziąć pod uwagę podatek transakcyjny (Stamp Duty Land Tax), który wynosi obecnie do 12% wartości nieruchomości, przy czym stawka podatku wzrasta do kolejne 3% wartości nieruchomości w przypadku gdy prywatny inwestor posiada już nieruchomości poza granicami Wielkiej Brytanii. Można nadal rozważać nabycie udziałów w spółce nieruchomościowej, ale wówczas spółka będzie opodatkowana rocznym podatkiem od wartości brytyjskiej nieruchomości (Annual Tax on Envelloped Dewllings). Możliwości ograniczenia wspomnianych kosztów podatkowych związanych z nabyciem nieruchomości zostały w ostatnich dwóch latach znacznie ograniczone. W perspektywie budżetowej na 2017/2018 rząd brytyjski nie zdecydował się na obniżenie stawki podatku transakcyjnego.

Trzeba też pamiętać, że od 6 kwietnia 2017 roku istotnej zmianie ulegną w Wielkiej Brytanii regulacje dotyczące podatków od spadków w przypadku dziedziczenia brytyjskich nieruchomości w szczególności przez osoby będące brytyjskimi rezydentami podatkowymi, ale nie posiadające domicylu w Wielkiej Brytanii.

Artykuł ukazał się na rp.pl w dziale Ekonomia – Nieruchomości dn. 2 maja 2017 r., tutaj link.