Jak kupić by nie stracić na Wyspach Kanaryjskich

Trzeba uważać, gdy kupuje się nieruchomość nad morzem lub oceanem. Warto też pamiętać, że polscy rezydenci muszą płacić hiszpańskiemu fiskusowi podatek od dochodów z najmu. Rozmowa z Aldoną Leszczyńską-Mikulską o kupnie nieruchomości w Hiszpanii.

ROZMOWA | Aldona Leszczyńska-Mikulska, doradca podatkowy, radca prawny, kieruje zespołem Private Client.

Czy Polacy mogą kupować mieszkania i domy w Hiszpanii bez potrzeby uzyskiwania dodatkowych pozwoleń?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej, Polacy mogą stawać się pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości w Hiszpanii bez dodatkowych pozwoleń. Konieczne jest jednak posiadanie ważnego paszportu oraz łatwego do uzyskania numeru identyfikacji cudzoziemca, który stanowi jednocześnie numer identyfikacyjny do rozliczeń podatkowych w Hiszpanii (hiszp. Número de Identidad de Extranjero – w skrócie N.I.E). W zależności od tego, czy inwestor mieszka w Hiszpanii, czy też za granicą, może wnioskować o taki numer w biurze ds. cudzoziemców albo w hiszpańskich ambasadach lub konsulatach.

Czy samodzielne kupno nieruchomości w Hiszpanii jest skomplikowane?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Nabycie nieruchomości w Hiszpanii podlega tamtejszym przepisom prawa cywilnego i podatkowego, a wszystkie formalności związane z zakupem nieruchomości są dokonywane w języku hiszpańskim. W związku z tymi dodatkowymi „niedogodnościami” dla obcokrajowców, wysoce zalecane jest zatrudnienie profesjonalnego doradcy w Hiszpanii albo wykwalifikowanego prawnika w Polsce, posiadającego doświadczenie w zakresie transgranicznego doradztwa prawnego oraz międzynarodowego prawa podatkowego, który odpowiednio zatroszczy się o sprawy związane z nabyciem nieruchomości za granicą jak i o koordynację obsługi prawnej z hiszpańskimi specjalistami.

Czy w Hiszpanii nabywa się własność hipoteczną – w polskim znaczeniu? Czyli nabywca staje się właścicielem lokalu, ma udział w częściach wspólnych etc.?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Tak. W momencie finalizacji zakupu nieruchomości i wpisu do rejestru nabywca staje się jej pełnoprawnym właścicielem. W przypadku nabycia mieszkania, oprócz własności mieszkania, nabywca nabywa także odpowiedni udział w częściach wspólnych budynku, takich jak hall, klatka schodowa, ogród itd.

Jak wyglądają formalności: od momentu znalezienia lokalu do finalizacji transakcji?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Po znalezieniu nieruchomości oraz wstępnej weryfikacji sytuacji właścicielskiej i braku zaległości podatkowych w praktyce następuje zawarcie umowy przedwstępnej określającej cenę nabycia i warunki zawarcia przyszłej umowy przenoszącej własność nieruchomości, a także kary za odstąpienie lub naruszenie postanowień umownych. Na tym etapie dokonywana jest również zapłata zaliczki. Ostateczna umowa sprzedaży jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Istnieje możliwość dokonania tej czynności przez pełnomocnika. Po zawarciu umowy ostatnim krokiem jest zarejestrowanie przeniesienia własności w rejestrze nieruchomości. Należy dokonać tego jak najszybciej, ponieważ dopiero od momentu dokonania rejestracji nabywca jest traktowany jako pełnoprawny właściciel nieruchomości i uzyskuje ochronę sądową swoich praw – w tym ochronę przed potencjalnymi wierzycielami sprzedającego.

Zgłoszenie rejestracyjne co do zasady spoczywa na nabywcy. Do zgłoszenia należy dołączyć odpis aktu sprzedaży, potwierdzenie zapłaty należnych opłat i podatków oraz dowód przekazania odpisu aktu lokalnym organom podatkowym.

Jakie są podatki i inne opłaty towarzyszące, które powinien wziąć pod uwagę nabywca nieruchomości w Hiszpanii?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

W przypadku nabycia nowej nieruchomości, nabywca musi zapłacić podatek VAT w wysokości 10% wartości nieruchomości albo kanaryjski podatek generalny w wysokości 7% wartości w przypadku nabycia nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich. Nabywca uiszcza także opłatę skarbową za sporządzenie dokumentacji w wysokości nieprzekraczającej około 2 % ceny sprzedaży, w zależności od prowincji, na terytorium której znajduje się nieruchomość.

W przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym nabywca musi zapłacić – zamiast podatku VAT – podatek od czynności cywilnoprawnych, którego stawka jest określana przez lokalne władze w granicach między około 8% a 10%.

Przy nabyciu nieruchomości w Hiszpanii należy mieć na uwadze obowiązek zapłaty co roku podatku od nieruchomości obliczanego od wartości katastralnej gruntów i budynków, która jest ustalana przez lokalne władze i co do zasady jest niższa od wartości rynkowej nieruchomości.  

Nierezydenci płacą również co roku podatek od majątku netto zlokalizowanego w Hiszpanii, którego wartość przekracza 700 tys. euro, szacowanego na dzień 31 grudnia każdego roku, w wysokości nieprzekraczającej około 3%, w zależności od prowincji, na terytorium której znajduje się majątek.  

A gdyby Polak chciał wynajmować mieszkanie kupione w Hiszpanii – z jakimi  podatkami musi się liczyć – płaci je w Hiszpanii czy Polsce?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Dochody z najmu nieruchomości w Hiszpanii podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii niezależnie od tego, czy wynajmujący taką nieruchomość jest hiszpańskim rezydentem dla celów podatkowych. Zatem polscy rezydenci muszą płacić hiszpańskiemu fiskusowi podatek od dochodów z najmu nieruchomości w Hiszpanii. Aktualnie stawka podatku dochodowego dla nierezydentów z państw członkowskich Unii Europejskiej wynosi 19%. Opodatkowaniu podlega dochód, co oznacza, że przychody mogą zostać obniżone o koszty ich uzyskania (np. wydatki na remonty, naprawy, opłaty za media itd.) i dopiero od tak ustalonych dochodów oblicza się należny podatek. Niezależnie od tego, że dochody z najmu nieruchomości położonych Hiszpanii są opodatkowane w tym państwie, trzeba pamiętać o tym, że na osobach mieszkających w Polsce ciąży nieograniczony obowiązek podatkowy względem polskiego fiskusa. Podlegają one w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia ich źródeł – zatem także od dochodów z najmu hiszpańskich nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że dochody te są opodatkowane podwójnie. Polsko – hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje, że polskie organy podatkowe zastosują w stosunku do takich dochodów tzw. metodę wyłączenia z progresją. Oznacza to, że dochody z najmu uzyskane w Hiszpanii są zwolnione z opodatkowania, ale mają wpływ na ustalenie stopy procentowej, według której należy obliczyć podatek należny od dochodów uzyskanych w Polsce. Do dochodów uzyskanych w Polsce dodaje się dochody z najmu uzyskane za granicą i od tak ustalonej sumy oblicza się podatek według skali podatkowej. Obliczony podatek dzieli się przez sumę dochodów z Polski i zagranicy, a następnie mnoży przez 100. Na końcu uzyskaną w ten sposób stopę procentową (z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku) mnoży się tylko przez dochody uzyskane w Polsce, co daje ostateczną kwotę podatku od zapłaty. Osoby mieszkające w Polsce muszą uwzględnić dochody z najmu nieruchomości położonych w Hiszpanii przy ustalaniu stopy procentowej tylko wtedy, gdy uzyskały w danym roku w Polsce jakiekolwiek dochody opodatkowane na zasadach ogólnych. Wówczas mają one obowiązek wykazać je w zeznaniu PIT-36 i w załączniku PIT/ZG, które trzeba złożyć organom podatkowym w Polsce do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli jednak osoby mieszkające w Polsce nie uzyskały w Polsce żadnych dochodów albo uzyskały przychody podlegające opodatkowaniu przykładowo podatkiem liniowym lub podatkiem zryczałtowanym, wówczas nie wykazują one w polskim zeznaniu podatkowym dochodów z najmu hiszpańskich nieruchomości, ponieważ nie mają one wpływu na wysokość podatku do zapłaty w Polsce.

Na marginesie należy oddać, że jeżeli nabyta przez polskiego inwestora nieruchomość nie jest wynajmowana, lecz wykorzystywana dla celów prywatnych, musi on płacić podatek w wysokości 19% od 1,1% do 2% wartości katastralnej nabytej nieruchomości.

Jakie są pułapki, w które może wpaść niedoświadczony inwestor na hiszpańskim rynku nieruchomości?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Jeżeli decydujemy się na nabycie nieruchomości nad brzegiem morza lub oceanu, w pierwszej kolejności należy uzyskać zaświadczenie, że zabudowa nieruchomości, którą jesteśmy zainteresowani, nie jest zabroniona na podstawie ustawy – Prawo przybrzeżne. Wybudowanie budynku na terenie objętym tą ustawą może grodzić obowiązkiem jego wyburzenia. Inwestorzy powinni też zwrócić uwagę, czy w rejestrze nieruchomości, nieruchomość nie jest sklasyfikowana jako obszar wiejski. Taki rodzaj gruntu jest przeznaczony do działalności rolniczej i uzyskanie zezwolenia na budowę domu mieszkalnego może wiązać się z koniecznością uiszczenia dodatkowych opłat.

W przypadku wynajmu nieruchomości turystom na krótkie okresy wypoczynkowe należy zwrócić uwagę na obowiązujące prawo miejscowe, które w sposób szczególny reguluje tego typu formę wynajmu.

Właściciele, którzy w sposób niezgodny z prawem reklamują i wynajmują swoje nieruchomości turystom mogą podlegać karom grzywny nawet do 30 tys. euro.

W przypadku mieszkań należy też zapoznać się z zasadami ustalonymi przez wspólnotę mieszkaniową danego budynku, ponieważ najem turystyczny może być ograniczony bądź całkowicie zabroniony. W niektórych prowincjach dla takich form wynajmu prawo może wymagać zatrudnienia profesjonalnego zarządcy.

Rozmawiała Grażyna Błaszczak.

Rozmowa ukazała się w Rzeczpospolitej z dnia 18 maja 2017 r., tutaj link.