Chcą zablokować budowę lub zmienić projekt inwestycji

O tym, co oznacza proces inwestycyjno-budowlany w praktyce opowiada w wywiadzie dla Rzeczpospolitej mec. Joanna Sebzda-Załuska. Inspiracją do rozmowy są nowe przepisy prawa budowlanego.

Chcą zablokować budowę lub zmienić projekt inwestycji

Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, wspólnik GWW

ROZMOWA | Kwestionowanie pozwoleń 
na budowę jest stosunkowo tanie, dlatego protestujących sąsiadów nie brakuje.

Jaki wpływ ma sąsiad na to, co buduje się na działce obok jego domu czy bloku? Gdzie może sprawdzić, jakie plany ma inwestor z sąsiedniej posesji, kto nim jest etc.?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Sąsiad uznany za stronę postępowania w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę ma duży wpływ na przebieg tego postępowania, gdyż aktywnie korzystając ze swoich uprawnień może je przedłużyć. O ile jednak strona może wpłynąć na modyfikację przez inwestora pewnych rozwiązań projektowych, które są niezgodne z warunkami technicznymi, czy też ustaleniami miejscowego planu, co jest również badane przez organ, o tyle jeśli dana inwestycja jest zgodna z przepisami prawa, to nie zablokuje jej powstania. Dlatego też uczestnicząc jako strona w postępowaniu warto zadać sobie pytanie jaki cel chcę osiągnąć – czy chodzi mi o korektę rozwiązań projektowych, ponieważ przyjęte będą w mojej ocenie negatywnie oddziaływać na moją nieruchomość, przykładowo poprzez przybliżenie do granicy działki, czy też zacienianie mojego budynku, czy też moim celem jest uniemożliwienie powstania danej inwestycji. Uświadamiając sobie cel można już na samym początku dokonać analizy w zakresie możliwości jego osiągnięcia. Często na Sali sądowej spotykam sfrustrowane strony, które od wielu lat toczą walkę z inwestorem, w toku której co prawda dochodziło do uchylenia pozwolenia na budowę ze względu na uchybienia proceduralne organów wydających decyzję, czy też braki w dokumentacji, po wyeliminowaniu których inwestor jednak mógł realizować inwestycję. Wpłynęło to oczywiście na wydłużenie procesu inwestycyjnego, ale co do zasady nie zablokowało jej realizacji. Oczywiście mówię tu o pewnej większej grupie przypadków, natomiast zdarzają się też sytuacje kiedy skutecznie działająca strona uniemożliwi realizację danej inwestycji, ale dzieje się tak wówczas, gdy jest ona niezgodna z przepisami prawa lub jest z nimi zgodna, lecz inwestor sam wycofuje się z jej realizacji.

A gdy właściciel działki uzna, że budynek powstający obok zabierze mu dostęp światła, utrudni dojazd na posesję, pogorszy warunki życia – co może wtedy zrobić? Jaka jest formalna ścieżka protestów, odwołań?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

W takiej sytuacji możliwości jest kilka. Przede wszystkim osoba uznana za stronę postępowania może w toku całego postępowania wnosić swoje uwagi i zastrzeżenia na piśmie. Warto to robić przed wydaniem decyzji, gdyż organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obowiązek zbadania zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, jak również zgodności projektu zagospodarowania działki terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. W razie stwierdzenia naruszeń w tym zakresie organ nakłada na inwestora obowiązek usunięcia dostrzeżonych nieprawidłowości w określonym terminie, a w przypadku jego bezskutecznego upływu wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli zatem w ocenie strony inwestycja narusza warunki techniczne powinno dojść do skorygowania rozwiązań projektowych.
Jeśli natomiast dojdzie do wydania pozwolenia na budowę, które jest nieakceptowalne przez stronę przysługuje jej prawo wniesienia odwołania od takiej decyzji w terminu 14 dni od jej doręczenia stronie. W przypadku nieuwzględnienia odwołania przez organ II instancji i utrzymania w mocy pozwolenia na budowę stronie przysługuje prawo wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Decyzja wydana w II instancji jest ostateczna?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Tak, i może być przez inwestora już wykonywana. Istnieje możliwość wstrzymania wykonania takiej decyzji przez sąd, ale zdarza się to tylko w sytuacji, gdy zachodzi niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków.
W praktyce pozwolenia na budowę wstrzymywane są rzadko, a dodatkowo sąd może uzależnić ich wstrzymanie od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji.
Oceniam te regulacje pozytywnie, gdyż często w praktyce spotykam się z sytuacjami, gdy strony nadużywają swojego prawa do zaskarżania decyzji, aby przedłużyć w czasie rozpoczęcie inwestycji, czy też zniechęcić inwestora do jej realizacji. Dlatego też wstrzymanie wykonania ostatecznego pozwolenia jest wyjątkiem, a nie zasadą.
Od niekorzystnego dla strony wyroku sądu I instancji przysługuje prawo wniesienia skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Obecnie skargi te w sprawach budowlanych rozpatrywane są po upływie ponad roku, a zatem nierzadko się zdarza, że w momencie ich weryfikacji inwestycja jest już zakończona.

Kto ma prawo do protestów przeciwko nowym budowom – sąsiedzi, ekolodzy? Jak należy wykazać interes w takim przypadku, aby protest był wzięty pod uwagę?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Nie każda osoba sąsiadująca z inwestycją będzie stroną postępowania, ponieważ przepisy nadają status strony podmiotom, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu. Nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która wejdzie w życie z dniem 28 czerwca 2015 r. określenie obszaru oddziaływania obiektu zaliczyła do podstawowych obowiązków projektanta. Ustalenie kręgu stron postępowania jest obowiązkiem organu, który należy zrealizować już na etapie wszczęcia postępowania, zatem granice obszaru oddziaływania obiektu są weryfikowane również przez organ. Przez ten obszar należy, zgodnie z definicją ustalona w ustawie Prawo budowlane, rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Co do zasady zatem stronami postępowania w sprawie pozwolenia na budowę powinny być tylko te podmioty, na których nieruchomości inwestycja może w jakiś sposób oddziaływać, a nie wszyscy sąsiedzi.

A co z uprawnieniami ekologów? 

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Udział organizacji społecznych w postepowaniu, to już zupełnie odrębna kwestia. Organizacja taka może wystąpić z żądaniem dopuszczenia jej do udziału w postepowaniu, jeżeli jest to uzasadnione celami statutowymi tej organizacji i gdy przemawia za tym interes społeczny. Organ rozstrzyga taki wniosek postanowieniem, na które przysługuje zażalenie.

A jeśli starosta uzna, że budowa obok nie ma wpływu na działkę po sąsiedzku, co można zrobić?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

W takiej sytuacji istnieje możliwość wystąpienia z wnioskiem o wznowienie postepowania zakończonego wydaniem pozwolenia na budowę. Możliwość ta jest jednak ograniczona w czasie, gdyż z wnioskiem o wznowienie postępowania osoba, która twierdzi, że bez własnej winy została pominięta jako strona w postępowaniu, może wystąpić w terminie jednego miesiąca od dnia, w którym dowiedziała się o decyzji.

Co sąsiad będzie mógł wybudować bez informowania kogokolwiek o swoich zamiarach, gdy wejdą w życie nowe przepisy prawa budowlanego? Np. budynek gospodarczy, wiatę garażową, altanę – jak duże mogą być te obiekty?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Głównym celem nowelizacji było usprawnia procesu budowlanego, w szczególności przez zniesienie obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę w stosunku do niektórych obiektów budowlanych. Nie jest zatem tak, że po tej zmianie inwestor nie będzie musiał w ogóle informować o swoich zamiarach, lecz nabędzie uprawnienie do skorzystania z uproszczonej formy dokonania zgłoszenia. Do kluczowych zmian z pewnością zaliczyć należy zniesienie wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę i przebudowy typowego domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, czy też niektórych obiektów budowlanych (np. wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o pow. zabudowy do 35 m2, wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o pow. zabudowy do 35 m2, parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o pow. zabudowy do 35 m2).

Od początku 2016 r. ma działać dostępny publicznie rejestr zgłoszeń budowy. Kto go będzie prowadził? Jakie obiekty będą tam zgłaszane?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Rejestr zgłoszeń, podobnie jak rejestr wniosków o pozwolenie na budowę i decyzji o pozwoleniu na budowę, będzie prowadzony przez organy administracji architektoniczno-budowlane, a zatem organy właściwe do przyjmowania zgłoszeń i wydawania pozwoleń na budowę. Rejestr zgłoszeń będzie dotyczył budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a także parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o pow. zabudowy do 35 m2 oraz sieci elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Proszę powiedzieć z doświadczenia: jak często protesty sąsiadów są zasadne, a kiedy przesadzone, złośliwe?

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Do uchylania pozwoleń na budowę dochodzi stosunkowo często, przy czym niejednokrotnie nie z przyczyn, które wskazywane są przez sąsiadów będących stronami postępowania. Dzieje się tak, gdyż organ II instancji, jak również Sąd I instancji nie są związani granicami zaskarżenia, a zatem mogą uchylić decyzję dostrzegając nieprawidłowości nie wskazane przez stronę. Często dochodzi do sytuacji, gdy organ odwoławczy nie podziela twierdzeń skarżącego, ale uchyla pozwolenie na budowę. W praktyce bardzo często spotykam się z sytuacjami, gdy zarzuty stron są niezasadne, a ich źródło leży w przekonaniu skarżących, że mają prawo do decydowania o tym, co zostanie zrealizowane na sąsiedniej działce.

Najbardziej kuriozalny protest, o jakim Pani słyszała, który zablokował budowę? Proszę o przykłady.

JOANNA SEBZDA-ZAŁUSKA

Przykładów takich mogłabym podać wiele. W sądzie nierzadko zdarza się, że skarżący i inni uczestnicy postępowania argumentując dlaczego nie powinna powstać dana inwestycja podnoszą, że do tej pory parkowali na sąsiedniej niezabudowane działce, czy też wyprowadzali tam swoje psy lub podziwiali widok z okna swojego mieszkania. Oczywiście, nigdy takie argumenty nie stoją u podstaw uchylenia pozwolenia na budowę, ale niestety stanowią powody do wnoszenia środków zaskarżenia, co samo w sobie wypacza przyznane przez polskie prawo uprawnienie do skarżenia decyzji administracyjnych i opóźnienia realizację inwestycji. Być może takim działaniom sprzyja okoliczność, iż wniesienie odwołania nie wymaga uiszczenia żadnej opłaty, a wniesienie skargi w sprawach budowlanych wymaga uiszczenia jedynie wpisu sądowego w wysokości 500 zł, a zatem kwestionowanie pozwoleń na budowę jest stosunkowo tanie.