Formy nieodpłatnego udostępniania lokali mieszkalnych obywatelom Ukrainy uciekającym przed wojną

Od 24 lutego 2022 r., czyli od momentu rozpoczęcia konfliktu zbrojnego w Ukrainie, kraj ten opuściło ponad 3 000 000 obywateli. Większość z nich schronienia poszukuje w Polsce. W tej niecodziennej sytuacji wielu Polaków gości Ukraińców w swoich domach. Pomoc zapewniają też przedsiębiorcy, udostępniając naszym sąsiadom uciekającym ze swojego kraju mieszkania lub ich części.

Każdy podmiot, który chce wspomóc obywateli Ukrainy uciekających przez wojną w zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, musi we własnym zakresie rozważyć zakres pomocy, jakiej chce udzielić, i jakie ryzyko prawne jest gotów ponieść. Jeśli pomoc ma mieć charakter grzecznościowy i przejściowy, to wydaje się, że wpisuje się to w niesformalizowaną instytucję prekarium. Jeśli natomiast pomoc miałaby zostać ujęta w jakieś ramy prawne, każdy podmiot, który chciałby nieodpłatnie udostępnić lokale mieszkalne lub ich części obywatelom Ukrainy docierającym do Polski w związku z działaniami wojennymi, może skorzystać z umowy użyczenia.

W praktyce rozgraniczenie pomiędzy prekarium a umową użyczenia nie jest ostre. Dopiero analiza całokształtu okoliczności danej sprawy może dać podstawę do oceny, czy lepszym rozwiązaniem dla podmiotu chcącego pomagać Ukraińcom będzie prekarium, czy też zawarcie nieodpłatnej umowy użyczenia.

Użyczenie

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Przedmiotem umowy użyczenia może być też lokal mieszkalny lub jego część. Biorący w używanie ma natomiast obowiązek korzystania z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i właściwościami. Bez zgody użyczającego nie może też przekazywać lokalu do używania osobom trzecim.

Użyczający odpowiada jedynie za wady przedmiotu umowy, które były przyczyną jakiejkolwiek szkody, jaką poniósł biorący w używanie. Odpowiedzialność za szkodę powstaje w sytuacji, gdy użyczający zataił przed biorącym wady lokalu, których ten nie
mógł gołym okiem zauważyć. Jeśli biorący w używanie doznał uszczerbku, może domagać się odszkodowania.

Przed zawarciem umowy użyczenia należy pamiętać o tym, że jeśli ten, kto chce zawrzeć umowę użyczenia z obywatelem Ukrainy, sam wynajmuje lokal, który ma zostać użyczony, konieczne będzie pozyskanie zgody wynajmującego na oddanie przedmiotu najmu przez najemcę w bezpłatne używanie osobom trzecim.

Co do zasady w przypadku umowy użyczenia biorący w używanie jest zobowiązany – zgodnie z art. 713 k.c. – ponosić koszty utrzymania rzeczy. Obywatel Ukrainy może zatem zostać zobowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją lokalu należności
administracyjnych i opłat, takich jak prąd, gaz, woda i inne media.

Co istotne, w art. 68 ustawy z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (specustawa) przewidziano pewną formę zabezpieczenia dla osób, które wesprą obywateli Ukrainy, tymczasowo zaspokajając ich potrzeby mieszkaniowe: 

W przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy, o którym mowa w art. 1 ust. 1, budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 172) oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2021 r. poz. 2095, z późn. zm.).

Powyższa szczególna regulacja wynika z tego, że zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów co do zasady osoba, która używa lokalu na podstawie umowy użyczenia, jest „lokatorem” (należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności). W przypadku braku tego wyłączenia stosowania przepisów obywatele Ukrainy, którzy w związku z działaniami wojennymi przybyli do Polski, podlegaliby pełnej ochronie wynikającej zarówno z ustawy o ochronie praw lokatorów, jak i art. 15zzu ustawy covidowej, a podmioty udostępniające lokale nieodpłatnie i dobrowolnie mogłyby ponosić uciążliwe negatywne konsekwencje (obowiązki i ograniczenia) związane np. z możliwością odzyskania lokalu. Wyłączenie nie oznacza pełnej swobody odzyskiwania lokali od obywateli Ukrainy (osoba biorąca w użyczenie jest kwalifikowana jako posiadacz, a nawet posiadanie bezprawne podlega ochronie prawnej), jednak w praktyce wyeliminuje część ryzyka dla osób, które pomagają Ukraińcom, nieodpłatne udostępniając im lokale. Dzięki tej regulacji tytuł wykonawczy nakazujący opuszczenie lokalu mieszkalnego można wykonać nawet w okresie trwania stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, ograniczeniu podlegają też przedłużające procedurę eksmisji regulacje dotyczące lokali zastępczych. Dzięki wyłączeniu stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów łatwiej będzie też poddać eksmisji rodziny z dziećmi czy osoby niepełnosprawne.

Prekarium

Sytuacja, w której obywatelowi Ukrainy ze względów humanitarnych zapewnia się nieodpłatną gościnę, może wpisywać się też w instytucję prekarium. W przeciwieństwie do użyczenia prekarium jest stosunkiem faktycznym, a nie prawnym. Prekarium nie zostało uregulowane w polskim porządku prawnym.

Władztwo prekaryjne (łac. precarium) jest formą władania, w której prekarzysta włada bezpośrednio cudzą rzeczą (również: lokalem lub jego częścią), wyłącznie korzystając z grzeczności posiadacza, chcącego wyświadczyć prekarzyście przysługę pomimo braku prawnego obowiązku udostępnienia lokalu, wynikającego z ustawy lub z czynności prawnej.

Z prekarium nie wynika dla prekarzysty żadne prawo podmiotowe. Prekarium może prowadzić do faktycznego władania cudzą rzeczą lub tylko korzystania z niej w ograniczonym zakresie, lecz nie prowadzi do posiadania rzeczy i nie korzysta z ochrony posesoryjnej. Rzecz może zostać w każdej chwili odebrana, a osobie, której tę rzecz się odbiera, nie przysługuje ochrona prawna (wyrok Sądu Najwyższego z 13.09.2001 r., sygn. IV CKN 425/00). W takiej relacji z samej jej istoty nie mają zastosowania przepisy o ochronie praw lokatorów, co może znacząco ułatwić odzyskiwanie lokalu, gdyby gość nie chciał dobrowolnie go opuścić.

Jak już wskazano, cechą charakteryzującą prekarium jest brak woli związania prawnego między posiadaczem rzeczy a prekarzystą. Nie jest ono stosunkiem obligacyjnym, strony nie składają względem siebie oświadczeń woli – nie powinno ono zatem przybierać formy sformalizowanego porozumienia między stronami.

Chcąc skorzystać z formy prekarium, aby ograniczyć ryzyko uznania, że strony łączyła umowa użyczenia, należy pamiętać o tym, że:

− Prekarium ma zawsze charakter nieodpłatny – w odróżnieniu od użyczenia nie można pobierać żadnych opłat od lokatorów. Dotyczy to również kosztów związanych z bieżącym utrzymaniem lokalu, takich np. opłaty za media.

− Prekarium ma raczej charakter krótkotrwały i sporadyczny – kilkuletnie przebywanie określonej osoby w lokalu należącym do innej osoby, choćby nawet przebywanie to miało przerwy, wkracza w sferę stosunku prawnego i uprawnia do ochrony posesoryjnej (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 1.09.1958 r., sygn. 1 CR 745/58).

− Prekarium nie może oznaczać, że osoba udzielająca schronienia w pełni rezygnuje z korzystania z lokalu na rzecz osoby trzeciej.

− Prekarium z reguły powinno występować w relacjach między osobami fizycznymi niebędącymi przedsiębiorcami – nie wydaje się jednak, że wykluczone jest udzielenie gościny obywatelowi Ukrainy przez podmiot niebędący osobą fizyczną, jeśli zachowane zostaną pozostałe cechy prekarium.

Autorem materiału jest Marta Wegner-Sarzyńska, radca prawny w GWW.

Możemy jakoś pomóc? Skontaktuj się z nami: ukraina@gww.pl