Czy sprzedaż nieruchomości „firmowej” nie zawsze oznacza podatek PIT

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 lutego 2026 r., sygn. akt II FSK 734/23, ponownie wypowiedział się (poprzednio w orzeczeniu o sygn. akt II FSK 642/24) w przedmiocie zasadności braku opodatkowania PIT nieruchomości, która jest składnikiem majątku „firmowego”.

Orzeczenia te są szczególnie ważne dla osób fizycznych prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą oraz wspólników spółek osobowych bądź cywilnych będących podatnikami PIT, którzy posiadają nieruchomości niewykorzystywane bezpośrednio w biznesie.

Kształtująca się linia orzecznicza NSA

Sprawa dotyczyła spółki jawnej posiadającej prawo użytkowania wieczystego oraz budynki, które były w remoncie. Budynki nigdy nie zostały oddane do użytkowania ze względu na ich stan techniczny, nie były również amortyzowane. Mimo to organ podatkowy twierdził, że samo posiadanie majątku przez spółkę to „bierne wykorzystywanie”, co nakazuje zapłatę podatku PIT od sprzedaży (podobnie jak w sprawie będącej przedmiotem orzeczenia o sygn. II FSK 642/24).

NSA odrzucił stanowisko fiskusa, stwierdzając, że:
❖kluczowe jest fizyczne wykorzystanie składników majątku;
❖aby sprzedaż była opodatkowana jako przychód z działalności, nieruchomość musi być faktycznie używana do celów biznesowych;
❖wpis nieruchomości do ewidencji środków trwałych nie ma charakteru konstytutywnego i nie przesądza o jej „firmowym” charakterze, jeśli nie idzie za tym faktyczne użytkowanie (jeśli budynek jest niekompletny, w trwałym remoncie lub nie posiada pozwolenia na użytkowanie, nie spełnia definicji środka trwałego).

Tym samym NSA podtrzymał linię orzeczniczą prezentowaną uprzednio w swoim orzeczeniu z dnia 3 września 2024 r., sygn. akt II FSK 642/24 – w sprawie tej Sąd analizował sprawę podatniczki prowadzącej budowę budynku biurowo-usługowego, który figurował w księgach jako „środek trwały w budowie” i którego budowa nie została ukończona. Również w tej sprawie NSA nie zgodził się ze stanowiskiem fiskusa, odwołując się do wykładni celowościowej art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, potwierdzając, że w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz jest odpłatnym zbyciem majątku prywatnego, które z uwagi na upływ 5 lat od nabycia nie podlegało opodatkowaniu PIT.

Konsekwencje dla podatników

Oba orzeczenia NSA wprowadzają istotny głos w interpretacji przepisów dotyczących odpłatnego zbycia tzw. nieruchomości firmowych na gruncie PIT i kształtują pewną linię orzeczniczą (co istotne, w naszej ocenie powinny dotyczyć wszystkich składników majątku firmowego, a zatem również ruchomości).

NSA potwierdził w nich, że:
❖ w określonych okolicznościach, które powinny być odpowiednio udokumentowane i uargumentowane, istnieje możliwość nieopodatkowanego zbycia majątku firmowego (w przypadku nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku nabycia);
❖ nieuzasadnione są argumenty fiskusa, że samo posiadanie gruntu czy budynku wymusza zapłatę podatku PIT przy ich sprzedaży;
❖ decydującym czynnikiem dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości nie jest to, czy figuruje ona w ewidencji środków trwałych, ale to, czy była ona fizycznie i faktycznie wykorzystywana do generowania przychodów w firmie (jeśli nieruchomość była jedynie inwestycją, która „czekała” na lepsze czasy lub remont, jej sprzedaż może skorzystać ze zwolnienia podatkowego przewidzianego dla majątku prywatnego);
❖podmioty, które w podobnych warunkach zapłaciły podatek od sprzedaży składników majątku, mogą rozważyć wystąpienie o stwierdzenie nadpłaty, opierając się na najnowszym orzecznictwie NSA.

Pomimo obu orzeczeń należy być ostrożnym w ocenie zasadności braku opodatkowania PIT zbycia majątku firmowego – istotne może się bowiem okazać przygotowanie właściwej dokumentacji oraz argumentacji potwierdzającej brak realnego wykorzystywania składników majątku w działalności.