Można zarobić na włoskim rynku nieruchomości
28.07.2017

Wiele nieruchomości na południu Europy pozostaje w granicach naszych możliwości finansowych uważa Aldona Leszczyńska-Mikulska. W rozmowie z "Rzeczpospolitą" opowiada dlaczego włoski rynek nieruchomości jest atrakcyjny dla Polaków i przestrzega, że subtelne na pozór różnice między prawem polskim a włoskim mogą drogo kosztować – należy zawsze skonsultować się z lokalnym doradcą prawnym i podatkowym, gdy kupujemy nieruchomość w słonecznej Italii.

ROZMOWA | Aldona Leszczyńska-Mikulska, doradca podatkowy, radca prawny, kieruje zespołem Private Client.

Czy włoski rynek nieruchomości jest atrakcyjny dla Polaków? Chętnie kupujemy tam mieszkania i domy?  

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Zdecydowanie tak. Kto z nas nie marzy o spokojnym życiu we własnym domu położonym pośród gajów oliwnych i winnic w Toskanii? Albo o schronieniu przed jesienną słotą u wybrzeży wiecznie zielonej Sycylii? Pomimo że nad Europą krąży widmo kolejnej fali kryzysu gospodarczego, to wiele nieruchomości na południu Europy pozostaje w granicach naszych możliwości finansowych. Choć okazje kuszą, decyzja o zakupie nieruchomości za granicą powinna być jednak dobrze przemyślana.

Na co zwrócić uwagę?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Sama cena domu to nie wszystko. Trzeba mieć też na uwadze koszty administracyjne, podatki i inne opłaty, koszty administrowania, remontów, utrzymania nieruchomości. Należy przy tym zawsze pamiętać, że obce prawo niejednokrotnie różni się, i to istotnie, od polskiego, jeśli chodzi o sposób zawierania umów nabycia nieruchomości, przebieg transakcji oraz konsekwencje podatkowe samego faktu posiadania nieruchomości.

We Włoszech możemy kupować nieruchomości bez ograniczeń czy trzeba się starać o pozwolenie?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej Polacy mogą kupować nieruchomości we Włoszech na takich samych warunkach jak obywatele tego kraju. Trzeba jednak pamiętać o konieczności uzyskania włoskiego numeru identyfikacji podatkowej (wł. codice fiscale) oraz o otwarciu rachunku we Włoszech.

Jakie formalności nas czekają?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Cały proces zaczyna się oczywiście od wyboru wymarzonej nieruchomości. Kolejnym krokiem jest zazwyczaj zawarcie umowy przedwstępnej ze sprzedającym, w której uzgadnia się najistotniejsze warunki transakcji. Następnie, najczęściej w ciągu kilku miesięcy od zawarcia umowy przedwstępnej, dochodzi do sporządzenia finalnej umowy sprzedaży nieruchomości. Podobnie jak w Polsce, umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Na notariuszu spoczywa szereg obowiązków mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa i legalności transakcji.

Co sprawdza notariusz?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Przede wszystkim, czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką oraz czy dotychczasowy właściciel nie zalega z opłatami. Po dokonaniu formalności i sporządzeniu aktu, notariusz dokonuje wpisu przeniesienia własności w rejestrze katastralnym.

Ile wynoszą podatki i opłaty okołotransakcyjne?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Trudno jednoznacznie określić ich wysokość. Zależą przede wszystkim od wartości nieruchomości. Na pewno musimy się liczyć z opłatami notarialnymi, prowizjami pośredników w obrocie nieruchomościami i kosztami doradztwa prawnego, które mogą wynieść łącznie kilkanaście tysięcy euro. Do tego dochodzą podatki: od rejestracji nieruchomości, VAT, opłata hipoteczna, opłata skarbowa i podatek katastralny. Nałożenie poszczególnych podatków i ich stawki zależą od wielu czynników.

Transakcja różni się w zależności od tego, czy kupujemy nieruchomość na włoskim rynku pierwotnym czy wtórnym?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

O ile same formalności przebiegają w taki sam sposób, o tyle ostateczny koszt zakupu domu rzeczywiście różni się w zależności od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym, czy wtórnym. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zapłacimy podatek od rejestracji nieruchomości. Stawka tego podatku wynosi 2 lub 9 proc. w zależności od tego, czy kupujemy nieruchomość będącą naszym głównym miejscem zamieszkania, czy też letnią rezydencją. W przypadku tych drugich ma zastosowanie wyższa stawka. Jeżeli nabywamy nową nieruchomość od dewelopera, zapłacimy dodatkowo VAT. Tutaj stawka również zależy od tego, czy nabywamy nieruchomość stanowiącą główne miejsce zamieszkania, czy letnią rezydencję. Wynosi ona odpowiednio 4 i 10 proc. W przypadku rezydencji luksusowych stawka wzrasta do 22 proc.

Nieruchomość we Włoszech możemy kupić na kredyt? Banki chętnie pożyczą na dom za granicą?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Taka możliwość oczywiście istnieje, ale raczej nie ma co liczyć na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w polskim banku. Możemy się zadłużyć we włoskim. We Włoszech co do zasady kwota kredytu nie może przekraczać 80 proc. rynkowej wartości nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. Musimy więc dysponować odpowiednim wkładem własnym.

Łatwo będzie wynająć nieruchomość we Włoszech? Podatki zapłacimy tam, czy w Polsce?

ALDONA LESZCZYŃSKA-MIKULSKA

Wielu Włochów i obcokrajowców ma dodatkowe źródło dochodów z wynajmu nieruchomości we Włoszech. Dużym powodzeniem cieszą się mieszkania studenckie w centrach większych miast, jak Rzym, Mediolan, Florencja. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest również wynajem krótkoterminowy o charakterze turystyczno-wypoczynkowym. Osiągniętymi dochodami trzeba się jednak podzielić z włoskim fiskusem. Opodatkowaniu podlega przychód w postaci 95 proc. czynszu za dany rok, bez możliwości obniżenia go o poniesione wydatki. Progresywna stawka podatku wynosi od 23 do 43 proc. Można też wybrać opodatkowanie wg 10 lub 21 proc. stawki liniowej. Wówczas opodatkowaniu podlega 100 proc. przychodu bez możliwości uwzględnienia wydatków. Należy też mieć na uwadze opłatę za zarejestrowanie umowy najmu w urzędzie skarbowym w wysokości 2 proc. wartości czynszu za lata, na które zawarto umowę. W Polsce takie przychody będą zwolnione z opodatkowania, ale wpłyną na podwyższenie stopy procentowej, według której oblicza się podatek od dochodów osiągniętych w  Polsce.

Rozmawiała Aneta Gawrońska.

Rozmowa ukazała się w Rzeczpospolitej z dnia 28 lipca 2017 r., tutaj link.